“发展我国租赁,既要借鉴、学习外国的有益方式,更要善于总结自身的实际经验,要从我国的实际情况出发,走出一条具有中国特色的租赁路子来。”

------荣毅仁

中央定调2018:房地产要差别化调控,加快建立租购并举的住房制度


  中央经济工作会议12月18日至20日在北京举行。会议首提习近平新时代中国特色社会主义经济思想,指出5年来,我们坚持观大势、谋全局、干实事,成功驾驭了我国经济发展大局,在实践中形成了以新发展理念为主要内容的习近平新时代中国特色社会主义经济思想。
  
  关于大家比较关心的楼市重点内容摘录如下:
  
  会议指出,今后3年,打好防范化解重大风险攻坚战,重点是防控金融风险,要服务于供给侧结构性改革这条主线,促进形成金融和实体经济、金融和房地产、金融体系内部的良性循环,做好重点领域风险防范和处置,坚决打击违法违规金融活动,加强薄弱环节监管制度建设。
  
  会议指出,加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控。
  
  具体提到楼市主要在两个地方,一个是金融风险防范,一个是楼市2018年任务布置。
  
  金融风险方面:会议强调未来3年的重点都是风险防控,而楼市被点名在金融风险点之中,这意味着楼市的调控期可能会超出我们的想象。
  
  具体说到楼市2018年的任务,重点如下:
  
  ⭐️加快建设 " 住房制度 "
  
  未来我国房地产住房制度将会体现为几大变化:
  
  ️从过去" 重售轻租 " 的体系向 " 租购并举 " 的体系转变,租赁市场尤其是长租市场将得到重视,️过去住房体系中主要由政府、开发商等主体提供住房来源,而未来将会看到个人、集体组织、社会机构等多元化的住房供给主体参与,从过去增量供应转换到存量供应;
  
  ️保障居民 "住有所居 ",意味着社会每一类人群(高、中、低收入,新老市民)都有对应的住房渠道,住房体系也将更加多元化,除了商品房、保障房、租赁住房,共有产权房等类保障产品也将更多地在供给结构中体现,满足 " 夹心层 " 需求的同时也提供了财富增值的机遇。
  
  ⭐️完善 " 长效机制 "
  
  10 月份发布的深度报告《如何从德国、新加坡模式展望我国长效机制》中认为长效机制将包含3 个体系:住房保障体系、住房供给体系和住房金融体系:
  
  ️住房保障体系:加快租赁市场、共有产权房等供应推出,同时针对商品房继续打击投资投机性需求,在持有环节加快财税体制改革,财政部长肖捷撰文称按照 " 立法先行、充分授权、分步推进 " 的原则,推进房地产税立法和实施 2018 年房地产税立法进程值得;
  
  ️住房供给体系:伴随住房供应体系的变化,我国重点城市土地供应结构变革,同时过去传统土地招拍挂模式也将优化,不再仅仅是价高者得;
  
  ️住房金融体系:加大住房金融市场发展,如设立住房政策性金融机构支持中低收入人群购房融资;加快国内住房租赁证券化发展,支持供给主体轻资产化运作。
  
  ⭐️调控政策 " 连续性、稳定性、差别化 "
  
  2016 年以来,房地产调控因城施策持续深化,效果也逐步显现,但也应该重视个别热点区域的风险依然存在,因此展望 2018 年,在全国房地产市场迈向一个新环境的过程中,坚持调控不动摇仍将是贯穿全年的思路,其中部分区域政策强化的预期依然存在。
  
  2018 年整体调控政策仍将延续,而基本面平稳向下,板块将呈现价值分化的格局,能够持续依靠集中度提升实现业绩超行业增长的企业,具备更强估值修复动力。
  
  下面是知名大V刘晓博的点评:
  
  1、“二次房改”的内容获得了明确。
  
  在此前的“政治局会议”通稿里,提到了“加快住房制度改革和长效机制建设”,引发了大家对“二次房改”的猜测。今天的会议通稿说“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”。这就意味着,所谓“二次房改”就是这个内容,不会全面回归“住房共有制”。
  
  换句话说,新的住房制度是:高端有市场、中端有支持、低端有保障。在中心城市,真正的商品住宅占全部住宅的比重,将下降到40%甚至更低。大部分土地将用来建设“廉租房+共有产权住房+公共租赁住房+人才房”。商品房将成为少部分人的“金钱游戏”,未来会逐步放松管制。
  
  2、强调的重点显然是“租赁”。
  
  从今年下半年开始,租赁开始成为楼市的主基调。展望2018年,显然也将如此。
  
  “要发展住房租赁市场特别是长期租赁”,这句话要特别注意,这意味着中国房地产市场将出现三种交易方式:卖、租和长期租赁。长期租赁,其实是某种意义上的卖。此前在深圳等城市,已经出现了银行贷款支撑的长租公寓。这样有利于长期锁定生活成本。
  
  “长期租赁+贷款支持+按揭支付房租的方式”将让大资金、轻资产玩租赁成为可能,2018年将有更多大银行携手大房企进入这个领域。“支持专业化、机构化住房租赁企业发展”,意味着有更多的税收优惠、贷款支持和衍生金融工具的支持。
  
  3、调控的目标仍然是“促进房地产市场平稳健康发展”,没有说让楼市下跌,当然也不允许暴涨
  
  4、因城施策的房地产管理方式,将继续加强。
  
  通稿说,“分清中央和地方事权,实行差别化调控”,这是对因城施策的最新表述。也意味着“因城施策”将继续深化,中央和地方的事权将进一步划分清楚。
  
  5、通稿没有提及房地产税,说明至少在2018年这个税种是无法落地的,应该也不会搞试点。(此前上海、重庆的试点是“房产税”,不是“房地产税”)
  
  6、整体而言,感觉不到楼市调控放松或者继续加码的意思。“保持房地产市场调控政策连续性和稳定性”是基调

来源:中房研综合自新华视点、楼市参考等

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